近年来，在“租购并举”的大背景下，住房租赁行业蒸蒸日上，西安市作为中央财政重点支持的住房租赁市场发展试点城市之一，住房租赁市场呈现出鲜明的活力与潜力。需求持续增长，租金平稳上扬，市场供应多元化特征明显。“安居·乐筑”、“云兮公寓”、“石榴公寓”、“木棉寓”等一系列专业化租赁品牌的亮相，推动着西安城市租住生活方式的一直在升级演变。
10月23日，由中国房地产业协会、西安市住房租赁行业协会共同指导，克而瑞长租、中房优采、支付宝联合主办的“共话长租市场新机遇，探索行业发展新路径——西安市住房租赁市场发展研讨会”在西安市·雁塔区·软件新城阿里中心成功举办。来自政府部门、行业协会、头部运营商企业、地方租赁品牌方、资本机构、头部供应链企业等领域的百余名来宾齐聚一堂，共同探寻西安市住房租赁市场发展现状，深度挖掘企业实践中的成功经验与创新做法。
西安市住房和城乡建设局租赁处处长 杨建先生西安市住房和城乡建设局租赁处处长 杨建先生应邀出席了此次研讨会并致辞。他提到：近年来，西安市政府格外的重视住房租赁市场的发展，出台了一系列政策措施，旨在培育和发展规范化的住房租赁市场。通过加大租赁住房供应、优化租赁市场环境、加强监管和服务等措施，初步构建起了多元化的住房租赁市场体系。同时，政府部门也积极推动住房租赁企业与金融机构的合作，为租赁企业和租户提供更便捷、低成本的金融服务。这些努力，不仅有效缓解了城市住房压力，也提升了市民的居住品质和幸福感。
中国房地产业协会长租房分会秘书长 赵晓英女士随后，中国房地产业协会长租房分会秘书长 赵晓英女士为此次研讨会发表致辞，并带来了关于中国住房租赁市场发展分析的精彩演讲。她表示：当前，住房保障政策的重点已经转向解决新市民和青年人在大城市中的住房难题。我国已构建了以商品房为主体、保障性住房为补充的市场供应体系，即高端需求依靠市场满足，刚需则通过保障措施来支持。今年，城乡建设部提出了“配租加配售”的保障体系，旨在为不同收入层次的居民提供多样化的居住选择。
金融监管局与央行联合出台的政策正鼓励各类主体参与到长期租赁住房的建设和运营中，特别是强调盘活现有存量资源。在健全住房租赁金融体系方面，针对房地产开发商、工业园区、农村集体经济组织及企业和事业单位等新建或改建长期租赁项目的主体，提供了全方位、多层次的金融支持，包括开发建设和租赁运营贷款。
关于金融支持的具体发展，首批五单保租房公募REITs（不动产投资投资基金）的成功运营表明，金融工具对于促进住房租赁行业发展具有非消极作用。市场对这类产品的认可度逐步的提升，尤其是在放宽资产回报率要求、允许同类型资产打包上市等方面，这为投资者带来了更大的灵活性。
此外，赵晓英女士还提到，中国房地产业协会长租房分会正在编制一份长租房运营管理标准草案，该标准不仅服务于行业也起到规范作用。目前，《住房租赁条例》正在征求社会各界意见的阶段。与此同时，在克而瑞的支持下，也进行了长租房的指数研究，主要是反映全国的长租房市场的发展的状态和趋势，并挑选了一些优秀的公司进行一些成分指数的展示。相信在多方协力下，住房租赁体系将加强完善，住房租赁市场也将持续健康发展。PART02主题演讲
克而瑞长租总经理 王伟先生会上克而瑞长租总经理 王伟分享了《西安住房租赁市场发展现状及未来趋势变化分析》主题报告，从全国住房租赁行业的政策导向、市场现状与发展问题，以及西安市住房租赁的行业现状、发展特征和未来发展的新趋势等几个维度展开分享。
滑动查看 《西安住房租赁市场发展现状及未来趋势变化分析》一、西安住房租赁市场发展现状克而瑞长租总经理王伟对中国及西安住房租赁市场发展现在的状况进行分析。整体而言，西安市住房租赁行业仍处于发展初期，机构化程度、租金水平、品牌入驻量相比一线城市仍有一定差距，但在国家“租售并举”的政策体系下，西安正在坚定不移的加速住房租赁行业发展，培育专业化租赁品牌，吸引规模化的住房租赁企业。现象一：租赁政策体系逐步完善，近期发力点聚焦保障房现象二：挂牌房源总量低、分散式公寓占比高，行业处发展初期现象三：个人房源市场挤压下行，机构化程度占比持续提升现象四：整体租金稳步上涨，但各区内部分化，最大坪效差距26元/㎡/月现象五：品牌企业入驻量少但吸引力更强，泊寓开业规模5200间居榜首现象六：产品线丰富且持续迭代，当前一房主导，核心面积20-60㎡二、西安住房租赁市场发展特征特征一：分散式公寓加速洗牌，优胜劣汰特征二：集中式公寓遵循市场化逻辑，租金领跑特征三：产品适配度慢慢的升高特征四：企业纯收入优势更显著特征五：宏观支撑强劲，城市需求稳定三、西安住房租赁市场未来发展的新趋势最后，王伟总对西安市住房租赁行业的未来发展的新趋势进行了深入剖析和解读：趋势一：供应节奏合理、结构健康截止2023年底，西安保租房筹集完成率约44%，遵循市场原则有序推进，可避免未来短期内大批量保租房入市冲击租赁行业。同时，根据各区域保租房入市分布可知，外围结构占比越高对城市租赁市场冲击越大，如成都外围区域供应量超15%，带动运营效率下滑，一方面整体租金降低2.6个百分点，另一方面出租率下滑3.1个百分点。对比西安、广州、成都，可知未来西安受供应节奏和分区结构的影响，行业整体趋于健康，而广州压力较大。趋势二：需求稳定有增量，三年规模达380亿租房市场规模涉及群体较多，流动人口及高校毕业生是租赁的最大多数来自，通过多个指标构建了一个简易的租赁市场规模计算模型测算出当前的租赁市场规模是301.50亿元，三年后达到379.56亿元。趋势三：租金韧性强，回调概率更小保租房集中入市将冲击市场，带动城市整体租金下滑，并较长周期进入一定螺旋式循环状态，不利于运营表现。趋势四：国企规模发力点强，民企专业扶持商机多已认定的10.7万间房源中，国企占比78%，民企占比22%，国企中以安居为例，目前储备量超3万间，但开业规模仅10%左右，未来增量机会大；该背景下，受国企平台公司起步相对市场化机构更晚，所导致的运营经验成熟性优势不足的影响，民企或迎来更多合作商机，且主要聚焦轻资产输出。趋势五：存量盘活赋能租赁行业发展，推动城市投资良性循环2024年7月，西安城投披露前期存量盘活成效，1是解决土地历史遗留问题，完善34宗、888亩土地权属等；2是围绕“化存量为增量”的战略布局，已市场化获取东三环浐灞区域置换开发用地约313亩；3是存货、投资性房地产、固定资产、在建工程等“四类资产”盘活，至今已累计取得盘活收益1.48亿元。
安居资产公司党委委员、副总经理雒春红女士安居资产公司党委委员、副总经理雒春红女士发表主题演讲：《构筑城市美好生活家——本土企业在住房租赁领域的实践与探索》。一、安居资产公司——构筑城市美好生活家2020年10月西安市安居集团成立后，根据公司战略部署和工作安排，2021年6月成立安居资产公司，企业注册资金20亿元人民币，是一家重资产持有平台公司，也是西安市保障性租赁住房的专营企业。主体业务为保租房筹集运营、商业资产运营管理、国有直管公房的管理、信息化建设四大业务版块。在管资产总量超100万平方米，是西安市在管房源最多的租赁住房运营企业二、安居·乐筑运营情况安居·乐筑的产品线从客户的真实需求出发，结合项目区位、目标人群等因素，以户型结构、装修标准及配置进行区分，将产品体系划分，全面保障不同住房需求、不同消费能力、不同居住区域的新市民、青年人群体。截止目前，企业整体运营总体量14.84万方，运营房屋总套数5724套，出租率94.5%，租金收缴率达100%，租金水平600-3500元，租客55岁以上人群占比5.5%。三、安居·乐筑的探索及实践安居·乐筑以“家”为核心的企业文化内核，替“爹妈”照顾好孩子，替“孩子”陪伴好爹妈，为西安市民构筑城市美好生活家。1. 为都市独立女性打造安全精致的“她空间”高安全、高品质、高私密专属楼层，从楼层公共区域设计风格到户内家居配置等贴合都市女性生活需求2. 迎合都市青年情感需求，营造了“宠物友好”型社区为积极满足独居青年人的情感需求，安居乐筑致力于建立人宠一同生活的友好型社群，所有门店均推出“宠物友好”承诺，为养宠物的租户提供一系列便利化的服务，比如应急的宠物粮、宠物用纸、房间内的沙发贴等等，同时也在门店设置了《宠物公约》，倡导宠物主人文明养宠、传递人宠和谐相处的重要性3. 打造“安居生活馆”，带来美好生活的丰盛之选开创“空间即门店”的商业运营模式，将休闲娱乐与生活合二为一。安居生活馆销售的商品包括潮流玩具、简约小家电、餐具水杯、时尚抱枕、精致床品等等，为住户提供一个可以便捷购买、打卡拍照、闲谈交友的互动空间，打造有诚意、有温度、有内涵的品牌形象。4. 丰富的社群IP，提升品牌温度、增进品牌粘性新用户入住时发放温馨的租户礼，加深住户“家”的居住初体验。开展系列品牌社群活动，如元宵节、中秋节传统年节，邀请租客一起包粽子、做月饼、吃元宵、猜灯谜，让年轻人可以感觉到西安这座城市的温暖和烟火气，和家的温暖；举办“弘扬民间传统文化，共享端午七夕”活动。开启“路边野谈”，倾听都市心声——打造“路边野谈”对话栏目。举办“电影情人节”观影、“记录美好生活小角落”等一系列社群活动。
万科公寓管理有限公司产品首席合伙人黄婷女士万科公寓管理有限公司产品首席合伙人黄婷女士进行了题为《为资产负责，为客户负责——规模化企业在长租领域的开发与运营》的分享。她提到，长租房的开发与运营必须要摆正长周期投入、长线发展的观念，实打实地培养资产运营意识，必须全方面提升资产运营水平，不仅要盘活，还要高质量盘活。PART03圆桌论坛（一）
本轮圆桌论坛以《多方协同·共筑未来：携手促进居民住宅体系的完善》为主题，主持人为万科泊寓西安公司总经理 曾喜喜女士，出席嘉宾为：西安市住房和城乡建设局租赁处处长 杨建先生寓信科技创始人/CEO、城住数科总经理 张凯先生华润有巢华西业务部负责人 任宇先生
西安市住房和城乡建设局租赁处处长 杨建先生：近些年来，在一系列政策激励下西安租赁行业有了一定发展。目前在网上申报的企业有 522 家，经纪机构有将近 5,000 家。去年和前年市场供应量将近 55 万套，这个数据只包含市场化房源，保障性租赁加上市场化租赁才是租赁行业整体。市场化的供应面积超 4,800 万平方，这其中 60 ㎡到 120 ㎡占据多数，相关机构调查与研究显示 120 ㎡以上也占有25%-26%的比例。这些房子主要分布在新城、碑林、雁塔、未央、莲湖、经开和高新这 7 个区，占租赁房屋的 70% 以上，总体情况就是这样。
Q：当前政府在推动住房租赁行业发展方面采取了哪些具体的政策措施？这些政策在未来是否会促进加强和完善？
西安市住房和城乡建设局租赁处处长 杨建先生：具体的政策西安这三年以来有一个试点，围绕着这个试点，陆续出台了一些政策。总体来说，《西安市住房租赁试点工作有实施意见》有 13 项配套的政策文件，汇总起来就是 1 + 2 + n。1 是实施意见，2 是住房租赁的信息化平台和资金监管平台，n 是所有有关政策。这些政策形成了西安租赁市场的新模式，这是基础。下一步，将会在全国房地产市场形势变化下，进一步出善租赁行业体系和相关政策。
Q：对于未来住房租赁行业的发展，政府有哪些规划和展望？或者说预期目标是怎样的呢？
西安市住房和城乡建设局租赁处处长 杨建先生：我是去年 11 月接手住房租赁工作，此后积极研究国内外行业管理经验。我发现当前租赁行业存在一些问题。比如，市场上有大量老百姓自行出租的房屋，而他们承担社会风险的能力相对较弱。所以，我思考是不是能够推出房东险，希望每个出租房屋的人都能购买，就如同购买机票时附带保险一样。另一方面，针对租客与租户的相关纠纷，基于目前的政府管理体系，存在跨区问题，因此类似纠纷可以推动律师服务机构快速介入协调，快速理赔。同时关于税收问题，目前出租房屋的税收相关情况复杂，后期能够最终靠一些措施更好地掌握全市房屋出租量，让行业更好地良性运转。
Q：在当前的经济发展形势下，政府如何平衡住房租赁行业的发展与房地产市场的稳定？西安市住房和城乡建设局租赁处处长 杨建先生：我认为发展住房租赁行业与稳定房地产市场二者之间的平衡，一定是在动态中平衡，在发展中平衡。房地产销售和住房租赁从某一种意义上说买房和租房是一对矛盾，我们在看到对立面的同时，也应看到它们之间的统一性。很明显，它们统一在居民住宅体系上。在这个统一性前提下，以创新的思维寻找和解决主要矛盾和矛盾的主要方面，推动居民住宅体系构建和完善，进而逐步促进行业发展。Q：华润有巢目前在全国范围内的布局情况？华润有巢华西业务部负责人 任宇先生：华润有巢目前主要在一线 万间，北上广深总的保有量是 80% 左右，是以市场上唯一一家定位是资管的企业，主要以重资产为主，持有资产里面70%以上都是重资产。也是第一个去发行市场化公募REITs的企业，今年年底会把新的资产包去装到原有上市的REITs中的一家公司。Q：在运营策略上，华润有巢是如何平衡项目的经济效益与社会效益的？比如，在租金定价、房源管理、客户服务等方面，有哪些具体的做法或创新实践？华润有巢华西业务部负责人 任宇先生：因为华润有巢是重资产背景，所以会更多的因地制宜，会跟合作方去做沟通具体的模式。比如平安要求所有的项目必须是先纳保的，从算账的逻辑出发，从源头去考虑这件事情。同时，去年来项目调研考察的时候现场指示，要坚持一张床、一间房、一套房这样多样化产品配置，为新市民新青年提供不同的产品。华润有巢也将坚持构建多层次多样化的住房租赁产品体系。Q：随着租赁赛道的竞争加剧，华润有巢是怎么样保持自身竞争力的？在促进居民住宅体系的完善方面有哪些独特的思考和见解？华润有巢华西业务部负责人 任宇先生：华润有巢在市场上相对独特，因为是重资产所以认可能力比较强。例如在北京，做了一个君工无忧社区，是全国最大的面向特殊公司可以提供独立住房的大型社区；在上海跟虹桥镇政府合作了悦虹人才公寓，为虹桥机场旁高收入人群提供定制的人才公寓；在成都，上个月刚跟成都的公交集团搭了第一个公交 TOD，包含公交总站、商业房租租赁住房、酒店、党建中心以及社区人才服务站等，围绕公交枢纽体系搭建了一整套生态。由这些案例来看，华润有巢有能力为合作伙伴提供更多的定制化解决方案。Q：寓信科技能否分享一些实际应用案例，为我们具体介绍下如何通过智能化管理技术的应用，帮助长租房项目提升运营效率？寓信科技创始人/CEO、城住数科总经理 张凯先生：寓信科技 2019 年成立，服务全国 300 多家企业、17 家政投、6 家安居集团，总量 120 万间。寓信在合作中，主要是通过降本增效，运营智能化管理提升运营效率，例如当企业招租时，我们大家可以将租金分类ABC三类，打通全流程，简化步骤，5分钟内就可以完成200多人签约，从而提升入住体验。总的来说，科技本身能给行业带来非常大的助力，不仅减少了人力，更通过盘活数据实现效率和效益的同步提升。Q：随着科学技术的慢慢的提升，寓信科技怎么样看待租赁住房行业的未来发展的新趋势？比如，是否会有更多的智能化设备或技术被应用于租赁住房领域？寓信科技创始人/CEO、城住数科总经理 张凯先生：未来科技将更智能，比如带看环节，现在智能密码锁有一次20分钟的密钥，能帮我们节省带看流程，优化看房体验。类似的无人化也是一种趋势。第二个是在科学技术创新领域可以集合智能场景行为用户画像。例如，在大型社区中有很多不同的项目，针对这些不同的项目，智能系统能根据项目特色和定位，为特定的用户群体制定个性化方案。从城市发展看，科技可分析供需匹配，为行业发展、大学生留住和居住体验提供数据指导。还可整合渠道平台数据，减少用户流失。Q：支付宝在保租房支付、信用租房等方面的探索与成果?支付宝租房保租房行业副总监 宋磊先生：支付宝最早做电商担保交易，数字民生部门从去年开始探索租房支付。目前围绕租房的全场景支付已完善，上半年在支付宝端内实现支付交易。目前在在微信端也实现了，现可跳转到支付宝支付。并且在 APP 上与银行和三方支付机构合作，开放原生支付信用台，方便实现支付。信用支付方面，开放花呗和信用卡分期支付。之前只支持小额，考虑到租房群体多为新青年，可能在资金流动行上不充足，现在也支持大额支付。还与中介机构进行多方交流，基于芝麻信用分实现免检租，例如信用分 700 以上可减免押金。同时输出身份标签，例如学生无需上传过多材料。目前芝麻住房频道，已上线。针对短租，目前基于芝麻信用，也实现了先享后付。Q：支付宝也多次提到过针对保租房的“租房一件事”，对于目前的租赁运营商来说有哪些加持？未来将如何深化在租赁行业的发展？支付宝租房保租房行业副总监 宋磊先生：支付宝原来做支付较多，现在定位生活服务平台，除了付款，各种服务逐渐多元化。因市场上租房平台很多，但专门服务保租房的大平台基本上没有，且保租房与常规租房有区别，如上海、杭州有政府管理需求，包括报名、审核、分房、在线选房等。所以想搭建一个整合政府端和企业端的平台，简化租房流程。目前正沟通搭建西安平台，会给保租房用户权益在平台免费头条宣传，按需配置人群标签。Q：在推动居民住宅体系不断迈向完善与多元的进程中，您或者您所在的企业是如何定位自己的角色？寓信科技创始人/CEO、城住数科总经理 张凯先生：我们承载了行业中科技属性的角色，对于居民住宅体系的完善，我们将用科技去引领行业，去助力行业的角色。华润有巢华西业务部负责人 任宇先生：作为央企，我们将责无旁贷的去全力发展和落实国家的有关政策，参与住房租赁建设，同时积极协助地方企业盘活资产。在未来，有巢仍将坚定聚焦住房租赁领域。支付宝租房保租房行业副总监 宋磊先生：我们将聚焦两个方面，一种原因是把线上支付宝平台建设好，另一方面是持续做好底层基础能力，助力行业数字化建设。PART04圆桌论坛（二）
本轮圆桌论坛以《以高品质供应链，构建租赁行业新动能》为主题，主持人为中房优采华北总经理 李秋硕先生，出席嘉宾为：涛涛门业总经理 汪雪林先生住善科技总经理 杨亚洲先生BBL贝尔地板战略大客户总监 陈凯先生老板电器工程事业部大客户经理 王海琦先生
聚焦产品，针对住房租赁领域，各供应商都做了哪些适配于租赁住房的高品质产品研制以及高质量解决方案？涛涛门业总经理 汪雪林先生表示，作为入户门的供应商，涛涛门业主要从安全、环保、使用的舒适度和便捷度、个性化定制、以及隔音保温效果等五个方面助力打造高品质租赁住房产品。九牧厨卫西北区地产行业经理 杨小堃先生提到，九牧与泊寓、冠寓、保利等企业均已进行了业务合作，提供科技化的智能马桶、智慧化花洒等产品助力租赁住房品质提升。BBL贝尔地板战略大客户总监 陈凯先生表示，贝尔积极探索更适配租赁领域的地板材料，贝尔的 SPC 石晶地板做到了零甲醛、防水防滑、静音降噪。老板电器工程事业部大客户经理 王海琦先生则表示，老板电器针对租赁租房研发了一套完整的高安全性和低养护需求的厨房电器解决方案，为租赁住房产品提供用火用电安全、养护方便、成本可控的老板电器产品。作为一家集生产、研发、销售、安装为一体的装配式企业，住善科技总经理 杨亚洲先生指出，住善科技为合作方提供装配式墙板、整体厨卫等服务，技术工艺先进，安装成本可控，并能切实降低租赁企业项目后续经营成本。聚焦服务，做为供应链企业，怎样与租赁住房运营方共同提升租赁住房的服务力？涛涛门业总经理 汪雪林先生表示，涛涛木门团队强大，产品从生产到安装工程服务周期效率高，且能保证服务品质，并在后期维护的阶段保证快速响应。九牧厨卫西北区地产行业经理 杨小堃先生表示，九牧可根据公司不同的需求，提供更适配的个性化产品和方案，提升服务力。BBL贝尔地板战略大客户总监 陈凯先生表示，贝尔地板产品品种类型丰富齐全，能够很好的满足企业、项目的各类需求，且落地安装能力强，后期维保服务好，能够更快更好的匹配客户的真实需求。老板电器工程事业部大客户经理 王海琦先生表示，老板电器聚焦产品、运营、售后三个板块。产品板块，发布了全球首个烹饪AI模型；运营板块，与合作方联合发力，实现转化能力提升；售后板块，提供一个“小时之内响应，12个小时上门服务”的高水准售后服务。住善科技总经理 杨亚洲先生提到，住善科技在产品和工艺工法方面，助力企业节约后面维护中的成本和人员投入。如装配式墙板，采用干挂体系，能大幅度的降低脱落风险，实现后期维护成本降低。PART05结语近年来，在国家和地方政策的引导下，西安市住房租赁市场迎来了前所未有的发展机遇，展现出极为鲜明的活力与巨大的潜力。未来，随着政策的深入实施和市场的逐步发展，相信西安市的住房租赁市场将迎来更加广阔的发展前途，慢慢的变多的企业将加入住房租赁赛道，企业的运营价值也将进一步凸显。“共话长租市场新机遇，探索行业发展新路径”西安市住房租赁市场发展研讨会，圆满落幕。期望借由此次交流，携手推动西安市住房租赁市场的健康、有序发展，共同构建更和谐、宜居的城市环境！-END-
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